建筑放線測量依據(jù)什么規(guī)范？
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國家測繪局《關(guān)于印發(fā)測繪資質(zhì)管理規(guī)定和測繪資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
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1、測量工作的基本要求：按照測量規(guī)范，以及合理的天氣條件。遵守先整體后局部和高精度控制低精度的工作程序。要有嚴(yán)格的校核制度。建立一切定位放線工作要自檢、互檢合格后，方可申請(qǐng)項(xiàng)目部驗(yàn)收的工作制度。?
2、測量儀器必須按規(guī)定進(jìn)行檢測，鋼卷尺應(yīng)送法定專業(yè)機(jī)構(gòu)檢定。?
3、測量人員應(yīng)提前熟悉施工圖紙和現(xiàn)場各種高程坐標(biāo)，控制點(diǎn)及精密導(dǎo)線網(wǎng)點(diǎn)，精密水準(zhǔn)點(diǎn)，平面方格網(wǎng)點(diǎn)，仔細(xì)檢查審核施工放線依據(jù)。?
4、測量放線是確保施工質(zhì)量的最關(guān)鍵的工序，必須嚴(yán)格按施工工藝進(jìn)行，為保證測量精度，除熟悉圖紙，采用合理的測量步驟外，還要選用比較精確的經(jīng)緯儀、水平儀、鉛垂儀等儀器設(shè)備進(jìn)行測量放線，測量工作開始之前，必須與總承包方取得聯(lián)系，與土建單位確認(rèn)三項(xiàng)基準(zhǔn)數(shù)值，由總包方移交控制網(wǎng)點(diǎn)等測量情況。?
5、測量放線時(shí)應(yīng)控制分配誤差，不使誤差累計(jì)。?
6、測量點(diǎn)要統(tǒng)一；測量結(jié)構(gòu)要隨時(shí)記錄，記錄清單要清楚明了，同時(shí)要有據(jù)可查。
擴(kuò)展資料
施工放線
1、建筑物定位
是房屋建筑工程開工后的第一次放線，建筑物定位參加的人員是：城市規(guī)劃部門（下屬的測量隊(duì)）及施工單位的測量人員（專業(yè)的），根據(jù)建筑規(guī)劃定位圖進(jìn)行定位，最后在施工現(xiàn)場形成（至少）4個(gè)定位樁。放線工具為“全站儀”或“比較高級(jí)的經(jīng)緯儀”。
2、基礎(chǔ)施工放線
建筑物定位樁設(shè)定后，由施工單位的專業(yè)測量人員、施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人及監(jiān)理共同對(duì)基礎(chǔ)工程進(jìn)行放線及測量復(fù)核，最后放出所有建筑物軸線的定位樁，所有軸線定位樁是根據(jù)規(guī)劃部門的定位樁（至少4個(gè)）及建筑物底層施工平面圖進(jìn)行放線的。放線工具為“經(jīng)緯儀”。
3、主體施工放線
基礎(chǔ)工程施工出正負(fù)零后，緊接著就是主體一層、二層，直至主體封頂?shù)氖┕ぜ胺啪€工作，放線工具：經(jīng)緯儀、線墜子、線繩、墨斗、鋼卷尺等。根據(jù)軸線定位樁及外引的軸線基準(zhǔn)線進(jìn)行施工放線。
參考資料來源：百度百科-放線
參考資料來源：百度百科-施工放線
交房5年了，開發(fā)商沒給辦房產(chǎn)證怎么辦
可以自行辦理。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條 國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
擴(kuò)展資料
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)。
滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
第二十九條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的經(jīng)營場所；
（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；
（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。
建筑面積的確定依據(jù)
通常建筑面積在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的確定依據(jù)和內(nèi)涵是不同的。
第一步：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段
在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)選擇中，開發(fā)商面對(duì)的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進(jìn)行多種方案的比選優(yōu)化，其中項(xiàng)目選址（地塊位置）、地塊面積、建筑規(guī)模（總的建筑面積）、建筑密度等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是項(xiàng)目比選時(shí)參考的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，經(jīng)過方案比選和投資決策分析后，初步確定項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)和方案。這個(gè)階段項(xiàng)目的建筑規(guī)模主要由地塊面積和容積率來確定，為項(xiàng)目的可行性分析提供是一個(gè)大概的建筑規(guī)模。
第二步：在項(xiàng)目評(píng)估并確定投資項(xiàng)目后，首先需要獲得開發(fā)土地
根據(jù)國土資源部的實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協(xié)議方式出讓。因此開發(fā)商要獲得土地都得與國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，項(xiàng)目容積率通常大于1，合同中關(guān)于地價(jià)款的核算主要依據(jù)樓面地價(jià)和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據(jù)城市行政主管部門提出的規(guī)劃意見書確定的。
需要補(bǔ)充說明的是：在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲(chǔ)備都由地方政府設(shè)立的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。納入政府土地收購儲(chǔ)備的土地，需要按照一級(jí)開發(fā)的模式，對(duì)地塊進(jìn)行土地發(fā)開工作，其中關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)用估算和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用估算最重要問題的就是，對(duì)于被征收居民或農(nóng)民的住房的建筑面積認(rèn)定或?qū)τ诒徽魇諉挝坏慕?jīng)營用房或者廠房的建筑面積認(rèn)定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面積認(rèn)定和權(quán)屬性質(zhì)的認(rèn)定，是征地和房屋征收工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房屋征收人和被征收人往往對(duì)此產(chǎn)生爭議，需要專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)作為第三方給予認(rèn)定和估算。
第三步：申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段
開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界線。而且開發(fā)商還需持對(duì)擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他材料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后下達(dá)《規(guī)劃意見書》，《規(guī)劃意見書》主要規(guī)定了規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細(xì)指標(biāo)。此處的總建筑面積指標(biāo)是具有法規(guī)約束的，開發(fā)商不得隨意更改規(guī)劃的總建筑面積和其他規(guī)劃條件。
第四步：申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段
開發(fā)商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)用水、電、煤氣、熱力等協(xié)議，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
此階段的工程施工圖紙是開發(fā)商做預(yù)售或預(yù)租的重要依據(jù)，開發(fā)商委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)工程施工圖紙進(jìn)行預(yù)售登記測繪，由測繪機(jī)構(gòu)出具預(yù)測成果報(bào)告書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建委市場處申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，取得之后房地產(chǎn)企業(yè)才可以開始預(yù)售或預(yù)租。
第五步：建筑工程招標(biāo)階段
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不論是采取全程統(tǒng)包、分階段發(fā)包、單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包或?qū)I(yè)工程發(fā)包等何種發(fā)包形式，在確定總價(jià)合同或單價(jià)合同，以及包工包料中建筑材料的用量測算等很多情況，都需要應(yīng)用項(xiàng)目的總建筑面積、單項(xiàng)工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個(gè)階段建筑面積的數(shù)據(jù)主要是依據(jù)工程施工圖紙測算的。
第六步：開工申請(qǐng)及申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證階段
建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，取得之后，建設(shè)單位就可以正式開工了。
第七步：項(xiàng)目的建設(shè)施工階段
在項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工階段后，全部工程內(nèi)容可以分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，包括土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項(xiàng)工程建筑材料的用量、工程成本的測算以及工程工作量的測算等很多方面需要利用項(xiàng)目建筑面積這項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)。這個(gè)階段各類建筑面積數(shù)據(jù)直接依據(jù)工程施工圖紙測算。
第八步：項(xiàng)目的施工完成后，需做規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收
建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃管理部門申報(bào)規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：（1）建筑物的位置及功能、層數(shù)、建筑規(guī)模、高度、立面；（2）附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實(shí)施情況；（3）應(yīng)當(dāng)拆除的原有房屋及施工用房等臨時(shí)建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積都是規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格考查的內(nèi)容。規(guī)劃管理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積需委托有測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪單位到項(xiàng)目所在地依據(jù)項(xiàng)目建成后的現(xiàn)狀進(jìn)行建筑物的現(xiàn)狀測量，并出具測繪成果報(bào)告書來認(rèn)定準(zhǔn)確有效的項(xiàng)目各類建筑面積。然后對(duì)比項(xiàng)目規(guī)劃條件下的各類建筑面積指標(biāo)與項(xiàng)目竣工后實(shí)際建設(shè)的各類建筑面積指標(biāo)的差異，驗(yàn)收要求這個(gè)差異必須限定在一定范圍之內(nèi)，超出限定范圍的項(xiàng)目需要向規(guī)劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請(qǐng)建筑規(guī)劃許可證或其他手續(xù)。
依據(jù)《建筑法》、《合同法》等法律規(guī)定建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國家強(qiáng)制性規(guī)定。目前我國的房屋通過驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，它是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、公安消防、環(huán)保等有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
第九步：申請(qǐng)辦理房屋的初始產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記等房屋權(quán)利人所有的權(quán)利活動(dòng)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在建設(shè)項(xiàng)目取得《建筑工程竣工備案表》之后，才可以委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)對(duì)新建項(xiàng)目的現(xiàn)狀做初始產(chǎn)權(quán)登記測繪，取得測繪成果后，持相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門，申請(qǐng)辦理房屋所有證書。依據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》等文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只有擁有該房屋的所有權(quán)之后才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，有力地規(guī)范了商品房交易市場秩序，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進(jìn)行，透明度高、安全性強(qiáng)。屬于業(yè)主的共有公用部位也進(jìn)行了初始登記，并隨時(shí)可供權(quán)利人查閱，有效的保護(hù)了開發(fā)企業(yè)與購房人及全體業(yè)主的合法權(quán)益。
這個(gè)階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測繪資質(zhì)的測繪單位認(rèn)定的，該數(shù)據(jù)是可靠的、準(zhǔn)確的、合法的、有效的，也是最具有法律效力的。
報(bào)建項(xiàng)目需要什么資質(zhì)？
房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、 建設(shè)局、國土局、發(fā)改委、人防、消防、園林、市政、交通、交警、環(huán)保局、水利局、自來水、電力局、教育局等眾多部門；不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同……
#1
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
前置條件：
①企業(yè)或組織申領(lǐng)的營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼）
②項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（立項(xiàng)批文）
③國有土地出讓合同（申請(qǐng)新舊章、營業(yè)執(zhí)照、公司章程、委托書）
相關(guān)材料：
①申請(qǐng)表
②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（組織機(jī)構(gòu)代碼證）
③用地紅線圖（規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)）
④項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件
⑤國有土地出讓合同
審批部門：規(guī)劃審批處
審批時(shí)限：2個(gè)工作日
注意事項(xiàng)：
①營業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)地、公司章程等）
②地名命名（注明地名寓意詮釋、避免繁體、諧音字）
③土地用途、面積、地塊位置命名（邊界與取得土地時(shí)原始資料進(jìn)行復(fù)核）
④項(xiàng)目立項(xiàng)（營業(yè)執(zhí)照、建安投資、設(shè)備購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè) 期利息、鋪底流動(dòng)資金、項(xiàng)目資本金、銀行貸款、其他）
⑤幼兒園項(xiàng)目需要項(xiàng)目核準(zhǔn)（項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告文本、項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告文件、選址意見、用地預(yù)審意見、環(huán)保局出具的環(huán)評(píng)審批意見）
支持部門：集團(tuán)、行政、設(shè)計(jì)、營銷策劃、成本
#2
土地證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）
前置條件：
①土地款支付（合同簽訂時(shí)間的30天內(nèi)支付第一筆， 第一筆款后2.5個(gè)月內(nèi)付清全部土地款 ）
②契稅支付（契稅3%，印花稅0.05%，土地款付清后繳納）
相關(guān)材料：
①申請(qǐng)表
②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）
③土地使用權(quán)出讓合同
④項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件
⑤土地出讓金、契稅交付憑證
⑥成交確認(rèn)書與拍賣須知
⑦宗地測繪成果報(bào)告（宗地取號(hào)：土地款付清、提供用地批準(zhǔn)通知書、交地記錄表）
⑦宗地圖
⑧國有土地交付記錄（土地出讓金交清）
⑨建設(shè)用地批準(zhǔn)書（土地出讓金交清）
⑩建設(shè)用地規(guī)劃許可證
?規(guī)劃用地紅線圖
部門：國土資源局
審批時(shí)限：7個(gè)工作日
注意事項(xiàng)：
①資金審批
②宗地測繪
支持部門：集團(tuán)、財(cái)務(wù)
#3
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
一、方案審查階段：
前置條件：規(guī)劃局已完成對(duì)設(shè)計(jì)方案文本的初步審核；
上會(huì)材料：總平圖、區(qū)位圖、鳥瞰圖、交評(píng)、日照分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；
審批部門：經(jīng)規(guī)劃審查后，規(guī)委會(huì)上會(huì)討論，聯(lián)審會(huì)議。
審批時(shí)限：通過后7日內(nèi)下發(fā)會(huì)議紀(jì)要；
會(huì)議條件：
①總平圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；
②鳥瞰圖
③立面效果圖（至少提供三個(gè)方案含街景、平、立、剖）
④夜視圖
⑤設(shè)計(jì)單位相關(guān)資料
⑥交通評(píng)估報(bào)告
⑦擴(kuò)初設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)說明、建筑總平面圖、平立剖圖等裝訂成冊(cè)
注意事項(xiàng)：
①單體建筑平面圖外邊線標(biāo)準(zhǔn)尺寸與總平圖標(biāo)準(zhǔn)尺寸一致；
②單體建筑立面圖應(yīng)與立面報(bào)批效果一致；
③整體地下室分期建設(shè)，應(yīng)有明顯界限；
方案聯(lián)合審查涉及部門：規(guī)劃、國土、水利、環(huán)保、物管處、園林處、市政處、住建、發(fā)改委、消防、人防、交警（交通、公交）、教育、電力、供水等
過程重點(diǎn)：
①設(shè)計(jì)方案文本（外立面效果規(guī)劃內(nèi)審會(huì)、市政府意見、聯(lián)合審查）
②消防設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、消防設(shè)計(jì)圖紙、消防專篇、外保溫專篇 ）
③人防設(shè)計(jì)（人防設(shè)計(jì)方案總平圖、應(yīng)建人防面積核算表、 地下室戰(zhàn)時(shí)功能和防護(hù)等級(jí)確定 ）
施工圖及圖審：施工圖紙，節(jié)能評(píng)估報(bào)告與專家會(huì)審意見等資料
① 建筑設(shè)計(jì)施工（節(jié)能計(jì)算書）
②人防設(shè)計(jì)施工圖（人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換涉及方案、陰影區(qū)分人防區(qū)和非人防區(qū)戰(zhàn)時(shí)平面圖、應(yīng)建人防面積核算、人防等 級(jí)確認(rèn)）
③消防設(shè)計(jì)施工（消防設(shè)計(jì)說明書、總平面圖、消防給水總平圖圖、消防專篇、外保溫專篇）
注：消防部門審查點(diǎn)：道路的轉(zhuǎn)彎半徑；登高面與消防配套；地上、地下的防火分隔；疏散口的方向。
二、工規(guī)證申領(lǐng)階段：
前置條件：
①建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃
②聯(lián)合審查會(huì)議紀(jì)要
③建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合核定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案
④建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求
申請(qǐng)材料：
①申請(qǐng)表
②使用土地的相關(guān)證明文件
③建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件
④建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案（經(jīng)規(guī)劃簽署確認(rèn)的設(shè)計(jì)文本）
⑤經(jīng)圖審的施工圖紙（含建筑、消防、人防）
⑥圖紙審查報(bào)告合格書與備案表
⑦建設(shè)行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（節(jié)能審查意見書）
⑧人防部門施工圖審查意見（圖紙審查合格書）
⑨消防部門施工圖審查意見 (圖紙審查合格書)
⑩日照影響分析報(bào)告
?交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告（交警部門意見）
?企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（或組織機(jī)構(gòu)代碼證）等
審批部門：規(guī)劃審批處
審批時(shí)限：5個(gè)工作日（公示10日）
注意事項(xiàng)：
①施工圖圖審
②房屋預(yù)測繪報(bào)告
注意事項(xiàng)：
①）施工圖圖審（綠建設(shè)計(jì)表（綠建專篇）、圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)方配合）
②房屋預(yù)測繪成果
③物業(yè)用房確認(rèn)單（明確位置、面積，布置合理性）
④提供綠地率審核單（綠地率達(dá)到30%）
⑤消防、人防審查意見（應(yīng)建防空地下室民用建筑項(xiàng)目報(bào)批審批表、消防設(shè)計(jì)審核意見或消防設(shè)計(jì)備案）
⑥環(huán)評(píng)批復(fù)
⑦水土保持報(bào)告批復(fù)（如占地面積10公頃以上或者挖填土石方總量5萬立方以上的，報(bào)告書 ）
⑧規(guī)費(fèi)繳納憑證（基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)住宅6元/m2，商業(yè)110元/m2，辦公及地下80元/m2）
⑨提供土地款支付憑證
支持部門：集團(tuán)、 設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)、物業(yè)
#4
建筑工程施工許可證
前置條件：
①經(jīng)圖審后的施工圖紙
②監(jiān)理備案合同
③施工備案合同
④取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證
⑤免招標(biāo)流程審批（中標(biāo)通知書、如有國有資產(chǎn)，需按招投標(biāo)程序）
申請(qǐng)材料：
①申請(qǐng)表
②《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》或《土地證》、《用地批準(zhǔn)通知書》
③建設(shè)工程規(guī)劃許可證
④中標(biāo)通知書或直接發(fā)包的批準(zhǔn)手續(xù)
⑤備案的施工合同、監(jiān)理合同
⑥施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格報(bào)告（含消防、人防核準(zhǔn)）
⑦質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)（含施工組織設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案、農(nóng)名工資保障金、工傷保險(xiǎn)等
⑧銀行出具的到位資金證明或銀行付款擔(dān)保函或擔(dān)保公司擔(dān)保無工程款拖欠承諾書
審批部門：住建審批處
審批時(shí)限：2個(gè)工作日
注意事項(xiàng)：
①施工圖圖審
②房屋預(yù)測繪報(bào)告
③未批先建項(xiàng)目，工程負(fù)責(zé)落實(shí)安全文明施工措施，土方外運(yùn)進(jìn)出車輛覆蓋，場地沖洗、做好圍擋、控
塵、排污口沉漿避免直排等
支持部門：集團(tuán)、工程、成本、設(shè)計(jì)
#5
商品房預(yù)售證
前置條件：
①工程形象到達(dá)預(yù)售條件
②監(jiān)管協(xié)議簽訂
③物業(yè)維修資金預(yù)付款繳納
④預(yù)售價(jià)格意向確定
申請(qǐng)材料：
（1）預(yù)售方案
①預(yù)售價(jià)格
②項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議（工程投資額、總投資額、建安成本、配套費(fèi)用、其他）
③預(yù)售的投資造價(jià)
④住宅質(zhì)量保證書、產(chǎn)品說明書
⑤商品房買賣合同備案（物價(jià)局）
⑥工程形象進(jìn)度（投資額達(dá)25%以上監(jiān)理證明、全年工程形象進(jìn)度、現(xiàn)場進(jìn)度滿足）
⑦前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約（物業(yè)備案合同）
⑧物業(yè)用房確認(rèn)情況聯(lián)系單（申報(bào)資料、總平圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、物業(yè)用房所在層圖、預(yù)測繪成果、規(guī)劃許可證、規(guī)劃審 批表，土地出讓金交清單據(jù)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金預(yù)繳10%）
⑨施工總進(jìn)度計(jì)劃表
⑩總平圖
?現(xiàn)場勘察情況審核表
?擔(dān)保函、公積金承諾書
（2）預(yù)售定價(jià)
①銷售意向定價(jià)
②政府調(diào)控區(qū)間
③樓面價(jià)、建安成本、配套等成本分析
（3）預(yù)售申請(qǐng)
①商品房預(yù)售方案、
②商品房預(yù)售申請(qǐng)表（項(xiàng)目基本信息、總投資額、工 程投資額、預(yù)售類別、套數(shù)等）
審批部門：住建局（房管處、審批處）
審批時(shí)限：2個(gè)工作日
注意事項(xiàng)：
①預(yù)售方案編制（預(yù)售進(jìn)度）
②預(yù)售價(jià)格溝通
③開盤方案及開盤價(jià)格
④預(yù)售證申領(lǐng)10日內(nèi)開盤
⑤預(yù)售房源價(jià)格基本按照方案價(jià)格表預(yù)售，預(yù)售申報(bào)價(jià)格一年內(nèi)不調(diào)整，且商品住宅實(shí)際銷售價(jià)格不高于、或低于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的10%。商鋪實(shí)際銷售價(jià)格不高于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的20%，低于預(yù)售申請(qǐng)備案價(jià)格無下限要求。
⑥開發(fā)資質(zhì)為暫定級(jí)資質(zhì)，集團(tuán)做擔(dān)保若破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體的擔(dān)保
⑦公積金承諾公示（現(xiàn)場公示：限絕、阻擾、拒絕申請(qǐng)公積金貸款）
支持部門：集團(tuán)、工程、成本、財(cái)務(wù)、營銷、物業(yè)
結(jié)束語：房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，以上所述的五證為房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的前段的主干線，過程中還涉及臨水、臨電、 臨時(shí)占道等等一系列審批就此不一一展開。前期工作從土地獲取、項(xiàng)目施工、銷售、竣工驗(yàn)收及房屋交付，貫穿整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，配合及協(xié)助著項(xiàng)目各項(xiàng)進(jìn)度推進(jìn)、整個(gè)樓盤如期交付。
來源：投拓狗日記
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建筑工程施工驗(yàn)收規(guī)范
規(guī)劃驗(yàn)線
? 驗(yàn)收條件
工程所在場地達(dá)到“三通一平”條件，建設(shè)單位委托有資質(zhì)測繪機(jī)構(gòu)放線，并出具《建設(shè)工程測量成果報(bào)告書》。
? 驗(yàn)收程序
建設(shè)單位在施工前向規(guī)劃行政主管部門提交填寫完整的《建設(shè)工程驗(yàn)線申請(qǐng)表》(附《建設(shè)工程測量成果報(bào)告書》)，規(guī)劃監(jiān)督檢查人員在施工現(xiàn)場進(jìn)行查驗(yàn)，獲得許可后，方能進(jìn)行后續(xù)施工。
規(guī)劃驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
建設(shè)工程主體和外立面完成，建設(shè)單位委托有資質(zhì)測繪機(jī)構(gòu)測繪，并出具《建設(shè)工程竣工測量成果報(bào)告書》，室外道路、管網(wǎng)、園林綠化已完成。
▼ 驗(yàn)收程序
1）建設(shè)單位或者個(gè)人按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證證件批準(zhǔn)的內(nèi)容，全面完成各項(xiàng)建設(shè)和環(huán)境建設(shè)之后，填寫《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收申報(bào)表》，按規(guī)定向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。
2）規(guī)劃監(jiān)督檢查人員在施工現(xiàn)場進(jìn)行查驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)收合格的，規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可證件附件上簽章。
電梯驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
電梯安裝、改造、重大維修完畢并經(jīng)施工單位自檢合格。
▼ 驗(yàn)收程序
1）電梯使用單位持核準(zhǔn)的開工報(bào)告和有關(guān)資料向檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出驗(yàn)收申請(qǐng)檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到檢驗(yàn)申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)安排檢驗(yàn)。
2）電梯安裝、改造完畢并經(jīng)檢驗(yàn)合格后，由安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記手續(xù)，發(fā)給電梯安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志。
消防驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
室內(nèi)防火分區(qū)(含封堵)、防火(卷簾)門、消火栓、噴淋(氣體)滅火、消防指示燈、消防報(bào)警、電氣等系統(tǒng)完成聯(lián)動(dòng)調(diào)試，室外幕墻防火構(gòu)造、庭院環(huán)形路、室外接合器等完成，并自檢合格。建設(shè)單位委托有資質(zhì)消防檢測機(jī)構(gòu)檢測，并出具消防檢測報(bào)告書。
▼ 驗(yàn)收程序
1）建設(shè)單位申請(qǐng)消防驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提供下列材料：
A. 建設(shè)工程消防驗(yàn)收申報(bào)表;
B. 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;
C. 消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件;
D. 有防火性能要求的建筑構(gòu)件、建筑材料、室內(nèi)裝修裝飾材料符合國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的證明文件、出廠合格證;
E. 消防設(shè)施、電氣防火技術(shù)檢測合格證明文件;
F. 施工、工程監(jiān)理、檢測單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件;
G. 其他依法需要提供的材料。
2）當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場消防驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，出具消防認(rèn)可文件。
人防驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
地下人防工程已完成通風(fēng)、燈具、人防門安裝，并自檢合格，如：人防工程室外口及 “三防設(shè)備”不具備條件，可出具緩建證明及暫不安裝證明。
▼ 驗(yàn)收程序
建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，提前7天書面通知當(dāng)?shù)厝朔拦こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或人民防空主管部門參與監(jiān)督，驗(yàn)收合格后15天內(nèi)向工程所在地的縣級(jí)以上人民防空主管部門備案。
室內(nèi)環(huán)境驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
1）室內(nèi)裝飾完成設(shè)計(jì)內(nèi)容，建設(shè)單位委托有資質(zhì)環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)，并簽訂合同;
2）民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境中游離甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機(jī)化合物(TVOC)濃度檢測時(shí)，對(duì)采用集中空調(diào)的民用建筑工程，應(yīng)在空調(diào)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的條件下進(jìn)行;對(duì)采用自然通風(fēng)的民用建筑工程，檢測應(yīng)在對(duì)外門窗關(guān)閉1h后進(jìn)行;
3）民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境中氡濃度檢測時(shí)，對(duì)采用集中空調(diào)的民用建筑工程，應(yīng)在空調(diào)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的條件下進(jìn)行;對(duì)采用自然通風(fēng)的民用建筑工程，檢測應(yīng)在對(duì)外門窗關(guān)24h后進(jìn)行。
▼ 驗(yàn)收程序
建設(shè)單位委托有資質(zhì)環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)現(xiàn)場檢測，并出具《室內(nèi)環(huán)境污染物濃度檢測報(bào)告》。
建筑節(jié)能驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
1）承包單位已完成施工合同內(nèi)容，且各分部工程驗(yàn)收合格。
2）外窗氣密性現(xiàn)場實(shí)體檢測應(yīng)在監(jiān)理(建設(shè))人員見證下取樣，委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)實(shí)施。
3）采暖、通風(fēng)與空調(diào)、配電與照明工程安裝完成后，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)節(jié)能性能的檢測，且應(yīng)有建設(shè)單位委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢測并出具檢測報(bào)告。
▼ 驗(yàn)收程序
1）民用建筑工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位對(duì)節(jié)能工程進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收結(jié)果負(fù)責(zé)，提前3天通知市墻革節(jié)能辦到場監(jiān)督。
2）驗(yàn)收合格后10個(gè)工作日內(nèi)辦理備案，備案時(shí)建設(shè)單位需提交下列材料：
A. 《民用建筑節(jié)能備案表》;
B. 民用建筑節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;
C. 新型墻體材料專項(xiàng)基金繳納憑證;
D. 新型墻體材料認(rèn)定證書復(fù)印件。
無障礙設(shè)施驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
完成設(shè)計(jì)圖紙無障礙設(shè)施內(nèi)容，并自檢合格。
▼ 驗(yàn)收程序
新建、擴(kuò)建和改建建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位在組織建設(shè)工程竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)對(duì)無障礙設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。未按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，建設(shè)行政主管部門不得辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
供電驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
施工、供貨單位按照供電企業(yè)審核受送電裝置設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容完成，并自檢合格;簽訂《供電用電合同》。
燃?xì)怛?yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
施工、供貨單位按照供燃?xì)庠O(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容完成，并自檢合格;簽訂《供氣用氣合同》。
供水驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
經(jīng)批準(zhǔn)的中水設(shè)施已聯(lián)合調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，生產(chǎn)給水系統(tǒng)管道已安裝完成，并已沖洗和消毒;建設(shè)單位委托有資質(zhì)水樣檢測部門取樣檢驗(yàn)，并出具《水質(zhì)檢測報(bào)告》;簽訂《供水用水合同》。
防雷驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
接地、屋面、幕墻、金屬門窗避雷系統(tǒng)完成設(shè)計(jì)內(nèi)容，并自檢合格;建設(shè)單位委托相應(yīng)資質(zhì)的防雷檢測單位出具的檢測報(bào)告。
▼ 驗(yàn)收程序
1）防雷裝置竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
A.《防雷裝置竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書》;
B.《防雷裝置設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》;
C. 防雷工程專業(yè)施工單位和人員的資質(zhì)證和資格證書;
D. 由省、自治區(qū)、直轄市氣象主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定防雷裝置檢測資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)出具的《防雷裝置檢測報(bào)告》;
E. 防雷裝置竣工圖等技術(shù)資料;
F. 防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國家認(rèn)可防雷產(chǎn)品測試機(jī)構(gòu)出具的測試報(bào)告。
2）許可機(jī)構(gòu)辦結(jié)有關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，防雷裝置經(jīng)驗(yàn)收合格的，頒發(fā)《防雷裝置驗(yàn)收合格證》。
工程檔案預(yù)驗(yàn)收
▼ 驗(yàn)收條件
承包單位已完成圖紙和施工合同內(nèi)容，且各分部工程驗(yàn)收合格，按照暫行辦法要求工程資料(含竣工圖)準(zhǔn)確、完整。
▼ 驗(yàn)收程序
1）建設(shè)單位、監(jiān)理單位、總包單位按照歸檔分工分別編制《基建文件卷》、《監(jiān)理文件卷》及《施工文件卷》，各分包單位編制各自合同范圍內(nèi)工程內(nèi)容的《施工文件卷》，提交總包單位匯總;其中：竣工圖由總包單位繪制，或建設(shè)單位另行委托其他單位完成;
2）建設(shè)單位匯總各單位資料，形成初步《建設(shè)工程竣工檔案》，在組織工程竣工驗(yàn)收前，提請(qǐng)城建檔案館對(duì)工程檔案進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，并出具《建設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗(yàn)收意見》。
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